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¿Cuanto vale construir una casa? una estimación económica de la autopromoción

11/12/2014 12:20 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

¿Conoce los costes reales de una construcción? ¿Duda entre comprar una casa o construírsela usted mismo? Este artículo le puede ayudar a tomar la decisión!

La Autopromoción es una de las opciones que se plantea en el momento de adquirir una vivienda. Pero, ¿sabemos cuáles son los costes a los que se tiene que hacer frente para construirse una vivienda?

En este artículo intentaremos detallar todos los gastos que deberá asumir si decide actuar como promotor y construirse su propia vivienda.

A nivel esquemático podemos dividir los gastos en los siguientes 6 apartados que pasaremos a desarrollar a continuación:

  • TERRENO (Coste de compra, honorarios de notario, registro y gestoría, AJD i ITP)
  • CONSTRUCCIÓN (Coste de construcción e IVA)
  • HONORARIOS TÉCNICOS (Proyectos, dirección de obra y estudios del terreno)
  • TASAS MUNICIPALES (tasa licencia urbanística, ICIO y primera ocupación)
  • OTROS GASTOS (AJD, escritura de final de obra y registro)

Para poder realizar la valoración se toma  como hipótesis la construcción de una vivienda unifamiliar aislada de 150m2 construidos sobre una parcela de 400m2 en Girona.

TERRENO

El primer coste que deberá asumir al planificar la construcción de una vivienda será la compra del terreno. La crisis inmobiliaria iniciada en el año 2007 ha provocado un descenso acentuado de los precios de los valores del suelo urbano en Catalunya y también en Girona, situándose (según estadísticas oficiales) el segundo trimestre del 2014 en una media de 139, 60 euros/m2.

Tomando este valor con todas las precauciones posibles, y teniendo en cuenta que se puede ver incrementado o disminuido en función de su situación, características físicas y parámetros urbanísticos, con la parcela de 400m2, obtenemos un coste de compra del solar de  55.840, 00€.

Este valor se le debe añadir el coste de los honorarios de notario, registro y gestoría (aproximadamente del 1% del precio de compra),  los impuestos de los actos jurídicos documentados (IAJD) (1% del precio de compra) y del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) (10% actualmente en Catalunya), obteniendo un coste final del terreno aproximado de 62.540, 00€.

CONSTRUCCIÓN

El segundo coste a tener en cuenta al plantearse la construcción de una vivienda y el más importante es el coste de construcción.

En este caso, el coste de construcción por m2 varía de forma considerable en función de las características de la vivienda y de los materiales escogidos. En el caso de una vivienda unifamiliar aislada con calidades medias, podemos considerar que un coste de ejecución por contrata (incluidos ya los gastos generales y el beneficio del constructor) adecuado se puedes situar en torno a los 1000€/m2, al cual se debe añadir el 10% vigente de IVA, obteniendo un coste final de la construcción de 165.000, 00€.

HONORARIS TÉCNICOS

Los honorarios técnicos se pueden dividir en tres grandes apartados: Proyecto, dirección de obra y estudios del terreno.

El estudio del terreno incluye el estudio topográfico y el estudio geotécnico, los dos necesarios para la redacción del proyecto de la vivienda y con un coste estimado en la parcela que nos ocupa de 1.300€.

Para el conjunto formado por el proyecto (arquitecto), la dirección de obra (arquitecto y arquitecto técnico), la coordinación de seguridad (arquitecto técnico) y el control de calidad (arquitecto técnico), trabajos todos ellos imprescindibles,  se estima un precio aproximado del 10% del coste de ejecución material, y, en el caso que nos ocupa ascendería a unos 12.600€.

Si  a los importes indicados les añadimos el IVA vigente del 21%, obtenemos un coste final de los honorarios técnicos aproximado de 16.800€.

TASAS E  IMPUESTOS MUNICIPALES

Las tasas municipales a la hora de construir una vivienda varían en función del Ayuntamiento.

En el caso de Girona,  los costes a los cuales se debe hacer frente son 484, 55€ de la tasa para licencia urbanística i un 3,9% del coste de ejecución material del impuesto de construcciones, instalaciones y obras ICIO, que asciende a 4.916, 97€.

Una vez finalizada la vivienda se deberá liquidar una nueva tasa, en este caso referente a la licencia de primera ocupación que en el caso de Girona y para un vivienda unifamiliar es de 50€.

Sumando los importes, obtenemos un coste final de tases y impuestos municipales aproximado de 5.450€.

OTROS GASTOS

Como último apartado apuntamos a los impuestos y a los gastos de notario y registro  los derivados de la escritura de  final de obra que se deberá formalizar una vez acabada la construcción de la vivienda.  En este caso, tendremos que abonar un 1,5% del PEM de la obra en concepto de actos jurídicos documentados (IAJD) (1890, 70€) y los honorarios del notario y de inscripción del registrO y gestoría (1.200€ aprox.), en total unos 3.090, 00€.

RESUMEN DE COSTES Y CONSIDERACIONES FINALES

Descritos ya todos los costes a los cuales deberemos hacer frente es el momento de hacer un sumatorio y obtener el importe total, que asciende a la cantidad de 252.880€, o dicho de otra forma 1685€/m2 construido.

Tal y como ya se ha comentado con anterioridad se trata de una aproximación que se puede ver alterada por diversos factores (situación terreno, calidades, materiales, etc..) pero que en cualquier caso nos puede servir de base a la hora de valorar la posibilidad de emprender una autopromoción.

Como punto final, recordar sólo que en el caso que se quiera recurrir a financiación externa para llevar a cabo la construcción se deberá añadir al coste estimado los gastos derivados del mismo.

Habitècnia


Sobre esta noticia

Autor:
Habitecnia (4 noticias)
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Opinión
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