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29/12/2014

Articulo donde se analizan las garantías que tienen las viviendas nuevas y usadas ante la aparición de defectos o patologías constructivas, y los procedimientos de reclamación

Aunque no debería ser así, es frecuente la aparición de desperfectos o defectos constructivos en las viviendas, ya sean de nueva construcción o de segunda mano, y una de las dudas que se repiten más habitualmente es saber que garantía tienen los inmuebles.

En primer lugar se debe diferenciar entre los inmuebles de obra nueva y los usados, ya que el tratamiento que hace de ellos la ley es muy diferente.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, el periodo de garantía se encuentra regulado por la ley 38/1999 de ordenación de la edificación que prevé unos plazos de uno, tres y diez años en función de la naturaleza y origen del defecto.

La citada ley fija que los agentes que intervienen en el proceso de edificación (promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico) deben responder ante los propietarios por los desperfectos o vicios siguientes:

- Durante 10 años, de los daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. En resumen, la estructura y todo lo que se deriva de ello tiene una garantía de 10 años.

- Durante 3 años, de los daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.

- Durante 1 año, por los daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Es muy importante tener en cuenta, que la garantía empieza a contar des del momento en que el constructor entrega la obra terminada al promotor y no desde que el comprador adquiere la vivienda. Esta situación provoca, que en el caso de viviendas que se venden unos años después de su finalización, en el momento de la compra parte de la garantía ya ha vencido.

También debe saber  que el periodo para reclamar los desperfectos es de 24 meses des de su aparición, independientemente de que el plazo de garantía haya o no finalizado. A modo de ejemplo, si un comprador sufre filtraciones de agua a los 2 años de la compra de la vivienda tendrá 2 años a partir de ese momento para reclamar, aunque el plazo de garantía para este tipo de vicio sea de 3 años.

¿Pero, como se deben reclamar los desperfectos o vicios existentes en una vivienda?

En el momento de reclamar defectos de construcción utilizaremos procedimientos diferenciados en función de su importancia. Así pues, si se trata de pequeños desperfectos a nivel de acabado, lo comunicaremos al promotor y al constructor, y solicitaremos su reparación de modo fehaciente (burofax) para que quede constancia.

Si los agentes que intervienen el proceso de edificación no dan respuesta a su reclamación la única alternativa será la reclamación judicial

Se trata normalmente de reparaciones de poca importancia y fácil solución que son corregidas por el promotor o constructor una vez recibida la notificación.

Cuando los defectos existentes tienen una mayor importancia y afectan a la habitabilidad o a la seguridad estructural de la vivienda (humedades, grietas, defectos en instalaciones, ..) se recomienda actuar siguiendo un procedimiento diferente y contar con el asesoramiento de un técnico experto en el campo de la patología constructiva que no tenga ninguna vinculación con la construcción de la obra.

Como en el caso anterior, se debe notificar fehaciente mediante burofax la presencia de la problemática a la promotora y a la constructora, pero también al arquitecto director de obra i al arquitecto técnico director de ejecución, ya que probablemente también tengan algún tipo de responsabilidad.

Es frecuente que ante estas reclamaciones – que suelen tener un coste de reparación mayor – los diferentes agentes implicados intenten eludir sus responsabilidades y no den respuesta al problema. En este caso, la única alternativa será la reclamación vía judicial.

El asesoramiento de un técnico experto en patología constructiva permitirá determinar la gravedad y origen de la problemática y el coste aproximado de su reparación, y así nos resultará mucho más fácil decidir si se sigue o no con la reclamación judicial, ya que no se debe olvidar que un proceso de esas características implica también un gasto económico.

Si se decide seguir con el procedimiento judicial, se deberá contactar con un abogado experto en derecho de la construcción que actuará apoyado por el informe pericial emitido por el técnico de la construcción donde se acredite el daño, las causas, la solución y el coste de reparación. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o en un juicio.

Se debe tener en cuenta que si el daño esta probado mediante el informe pericial y se respetan los plazos de garantía y reclamación, las probabilidades de éxito de procedimiento son muy altas.

La garantía de las viviendas usadas es muy diferente. En este caso, si el inmueble tiene más de 10 años, el comprador dispone de solo 6 meses des de la compra para reclamar al vendedor que responda de los vicios ocultos. Sin embargo, se debe tener en cuenta que esta reclamación es más compleja porque normalmente la transmisión de viviendas usadas se realiza por “cuerpo cierto”, donde el comprador conoce y acepta la finca en el estado en la que se encuentra. Es por eso, que es muy importante contar con el asesoramiento de un técnico experto del mundo de la construcción el momento de comprar una vivienda de segunda mano tal y como se explica en un post anterior.

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