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01/11/2017

Lo que se puede reclamar, los plazos y los procedimientos

La Sentencia  de 23 de Diciembre de 2.015 del Tribunal Supremo, al amparo de lo previsto en el artículo  89.3 TRLGCU, declaraba abusivo imponer los gastos de formalización de hipoteca, al no existir un equilibrio en el reparto de los gastos de Notaría, Registro, etc, … y dio lugar a la interposición de multitud de reclamaciones frente los bancos. A la espera de que el Tribunal Supremo se pronuncie en nueva sentencia, las resoluciones de los Juzgados son dispares según los distintos criterios.

Dicha sentencia del Tribunal Supremo califica como cláusulas abusivas en su apartado 3 la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario; cuando se trate compraventa de viviendas, a la estipulación de que el consumidor tiene que cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (artículo 89.3.apartado 3, letra a) y la estipulación que imponga al consumidor  el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario ( artículo 89.3.apartado 3, letra c) .

De igual modo, el mencionado artículo en su apartado 4 dispone que se consideran igualmente abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamiento, recargas, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptadas o rechazadas en cada caso expresados con la debida claridad o separación 

• Honorarios de Notario

Son los gastos de formalización de escritura en documento público.

Es la entidad prestamista quien requiere la prestación de servicios por el Notario a los efectos de formalización de la escritura y elevar a público el contrato de préstamo derivado de la necesidad de constituir hipoteca a su favor e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad a fin de ejecutar la garantía hipotecaria en caso de impago por el prestatario.

Ello precisamente posibilita la ejecución de la hipoteca a través del carácter ejecutivo de la primera copia de la escritura, la cual constituye título ejecutivo y se encuentra en poder del banco hasta el completo pago de la misma.

• Aranceles de Registrador

Son los correspondientes a inscribir la hipoteca en el Registro  de la Propiedad.

El banco es el principal interesado en inscribir la hipoteca a su favor y el derecho de garantía hipotecaria a los efectos de reclamar la deuda y los intereses en caso de impago por el cliente, haciéndose constar de manera expresa en las inscripciones del Registro de la Propiedad la entidad beneficiaria de la hipoteca, la cual resulta, por tal razón, beneficiaria de la inscripción.

• Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto grava la primera copia de las escrituras notariales solicitadas para la entidad bancaria, por tanto, alega el cliente que debe ser el banco quien se haga cargo del pago del impuesto.

Habida cuenta que el derecho se constituye a favor de la entidad bancaria, correspondería al banco el pago del mismo, siendo por tanto, el sujeto pasivo del impuesto, esto es, quien lo ha de pagar.

En caso de que el banco no atendiera a nuestra reclamación previa podemos interponer demanda de juicio ordinario en los juzgados

• Gestoría

En muchos casos el banco encomienda a un tercero las gestiones relacionadas con las compraventas, tales como pagos en la Notaría,   inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y Liquidación de Actos Jurídicos Documentados.

La gestoría es una exigencia del banco impuesta al cliente, cuando bien pudo ser éste último quien pudo hacerse cargo de las gestiones, viéndose privado de tal posibilidad.

El principal interesado en la formalización de la Escritura, su inscripción y liquidación del impuesto de Actos Jurídicos documentados es la entidad bancaria, solicitando al cliente una provisión de fondos para atender dichos gastos a través de una gestoría.

• Extrajudicial

Previamente, debemos efectuar una reclamación formal al banco reclamando la devolución de lo que hemos pagado, interponiendo para ello una reclamación previa al Servicio de  Atención al Cliente de la entidad.

Si la entidad bancaria rechazara la petición, debemos elevar nuestra reclamación al Banco de España quien debe pronunciarse en el plazo de dos meses. Las respuestas del Banco de España a las quejas formuladas por los clientes no son vinculantes, pero sí suelen tenerse en cuenta por la entidad bancaria.

• Judicial

En caso de que el banco no atendiera a nuestra reclamación previa podemos interponer demanda de juicio ordinario en los juzgados correspondientes solicitando la nulidad de los gastos hipotecarios y su restitución.

Hay quienes sostienen que sólo se pueden reclamar aquellos gastos en hipotecas formalizadas cuatro años antes y después de la fecha publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo, esto es, en diciembre de 2.015, y que sólo se pueden recuperar dichos gastos en  hipotecas constituidas entre Diciembre de 2.011 y 2.019.

Otra postura establece que, atendiendo a que una cláusula abusiva es automáticamente declarada nula por los juzgados, es como si no se hubiera puesto en el contrato, razón por la cual los gastos de formalización de hipoteca se pueden reclamar siempre.

 

YÁNIZ ABOGADOS VITORIA

- Ana Isabel Yániz Ugartondo -

https://yanizabogados.com

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